Änderungen der Immobilienbesteuerung ab 2027

Für bestimmte Grundstücksverkäufe erhöht sich ab 2027 die effektive Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 verschärft der Gesetzgeber die Besteuerung von Altgrundstücken. Während der besondere Steuersatz der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) weiterhin 30 % beträgt, steigt die tatsächliche Steuerbelastung durch eine Änderung der pauschalen Anschaffungskosten deutlich an. Betroffen sind Altgrundstücke, also Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden. Die neuen Regelungen gelten für Veräußerungen, bei denen das zugrunde liegende Rechtsgeschäft ab dem 1. Jänner 2027 abgeschlossen wird.

• Altvermögen ohne Umwidmung
  Bei Grundstücken, die nie oder bereits vor dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden, gelten derzeit 86 % des Verkaufserlöses als pauschale Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt daher 14 % des Verkaufspreises, das führt zu einer effektiven Steuerbelastung von 4,2 %. Ab dem 1. Jänner 2027 sinkt der Anschaffungs-kostenpauschalsatz auf 80 %. Dadurch steigt der steuerpflichtige Gewinn auf 20 % des Verkaufserlöses und die effektive Steuerbelastung erhöht sich auf 6,0 %.
•  Altvermögen mit Umwidmung
  Bei Grundstücken, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31. Dezember 1987 erstmals in Bauland umgewidmet wurden, betragen die pauschalen Anschaffungskosten derzeit 40 %. Daraus ergibt sich eine effektive Steuerbelastung von 18 %. Ab 2027 werden nur noch 30 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten anerkannt. Dadurch steigt die effektive Immobilienertragsteuer auf 21 %.
•  Zusätzliche Belastung durch den Umwidmungszuschlag
  Besonders betroffen sind Grundstücke, die erst nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden. Hier greift zusätzlich der bereits mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 eingeführte Umwidmungszuschlag von 30 %. In diesen Fällen erhöht sich die effektive Belastung nach den neuen Regeln sogar von bisher 23,4 % auf 27,3 Prozent des Veräußerungserlöses.

• Zusammenfassung
  • Altvermögen ohne Umwidmung: Steuerbelastung steigt von 4,2 % auf 6,0 %
  • Altvermögen mit Umwidmung (nach dem 31.12.1987): Steuerbelastung steigt von 18 % auf 21 %
  • Altvermögen mit Umwidmung (nach dem 31.12.2024 / inklusive Umwidmungszuschlag): Gesamtbelastung steigt von 23,4 % auf 27,3 %

Was sollten Eigentümer jetzt beachten?

Eigentümer von Altvermögen sollten vor einem Verkauf insbesondere folgende Punkte klären:

• Wann wurde das Grundstück angeschafft?
• War das Grundstück am 31. März 2012 tatsächlich nicht mehr steuerverfangen?
• Wann und in welcher Form erfolgte eine allfällige Umwidmung?
• Wurde die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 vorgenommen?
• Wann soll der Kauf- oder Tauschvertrag abgeschlossen werden?
• Sind die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten noch belegbar?
• Ist die Pauschalregelung oder die Berechnung mit den tatsächlichen Kosten günstiger?

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung

Energieausweis-Vorlage-Gesetz

Inkrafttreten: 1. Juli 2026

Im Energieausweis-Vorlage-Gesetz ist Art 12 der Vorgängerrichtlinie 2010/31/EU umgesetzt, soweit diese Vorgaben zur Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf oder bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts sowie Vorgaben über die Angaben in Druckwerken und elektronischen Medien enthält. Die Nachfolgebestimmung in Art 20 der neuen Richtlinie enthält geringfügig geänderte Vorgaben, an die das Energieausweis-Vorlage-Gesetz angepasst wird. 

Künftig wird auch dann ein Energieausweis auszuhändigen sein, wenn ein Bestandvertrag verlängert wird. Bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien wird neben dem Indikator der Gesamtenergieeffizienz auch die Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben sein. Als Indikatoren der Gesamtenergieeffizienz werden der Heizwärmebedarf und der Endenergiebedarf genannt werden; die Angabe des Gesamtenergieeffizienz-Faktors wird entfallen. 

Quelle: Bundesgesetzblatt I Nr. 38/2026 (RIS)

Energieausweisdatenbank (EADB)

Mit der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden werden Impulse zur Steigerung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden gesetzt und – durch die Umsetzung der Richtlinie – bedeutendes Energie-Know-how im Gebäudesektor generiert. 

Gemäß dem Gebäude- und Wohnungsregistergesetz (GWR-Gesetz), BGBl. I Nr. 9/2004 idF BGBl. I Nr. 1/2013) hat die Bundesanstalt Statistik Österreich als Dienstleister der Länder und Gemeinden im Gebäude- und Wohnungsregister eine gesonderte Datenbank (Energieausweisdatenbank) für die elektronische Registrierung von Energieausweisen einzurichten.

Bsp. OÖ: Gemäß OÖ. Bautechnikgesetz 2013, § 36b hat die Landesregierung in Umsetzung von unionsrechtlichen Verpflichtungen eine Energieausweisdatenbank einzurichten. Die Aussteller und Ausstellerinnen von Energieausweisen sind verpflichtet, die nach bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften erforderlichen Energieausweise in der OÖ. Energieausweisdatenbank in elektronischer Form zu registrieren. Ein Energieausweis ist erst nach erfolgter Registrierung gültig.

Bei der Registrierung erhält der Energieausweis eine eindeutige Registrierungsnummer, die am oberen Rand ersichtlich ist. Des Weiteren wird er mit einem QR-Code versehen, der auf den digitalen Energieausweis in der Datenbank verweist.

Es ist jedoch weiterhin möglich, Energieausweise, die nur zu Informations- oder Beratungszwecken ausgestellt werden, direkt aus der Energieausweis-Software zu drucken. Aus Gründen des Konsumentenschutzes trägt ein solcher Energieausweis dann die Aufschrift „Dieser Energieausweis ist nicht in der  OÖ. Energieausweisdatenbank registriert und daher nicht gültig (§ 36b Abs. 3 Oö. Bautechnikgesetz 2013)“.

5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) inklusive Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

Der Nationalrat hat in seiner Sitzung vom 11. Dezember 2025 das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) beschlossen, das bereits am 1. Jänner 2026 in Kraft treten und dabei im Wesentlichen auch bereits bestehende Vertragsverhältnisse erfassen wird:

• Das einen Teil des 5. MILG bildende Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) sieht eine Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung von Wohnungsmietverträgen in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG vor. Nach dem Begrenzungsmechanismus des MieWeG erfolgen Valorisierungen der Mietzinse (nur noch) zum 1. April eines jeden Jahres. Betraglich sind die jährlichen Mietzinserhöhungen insofern beschränkt, als bei einer nach der durchschnittlichen Veränderung des VPI 2020 zu ermittelnden Vorjahresinflation, die drei Prozent übersteigt, der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte in die Mietzinserhöhung eingerechnet wird. Im preisgeschützten Vollanwendungsbereich des MRG besteht überdies für Mietzinserhöhungen am 1. April 2026 eine Anhebungsgrenze von einem Prozent und am 1. April 2027 eine Anhebungsgrenze von zwei Prozent.
• Der Rückforderungszeitraum für Ansprüche aus Zahlungen aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen wird auf fünf Jahre beschränkt, es sei denn, die Unwirksamkeit der Klausel gründet sich auf eine Missbräuchlichkeit im Sinne der Klausel-RL.
• Die gesetzliche Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und der mietrechtlichen Richtwerte wird mit der Systematik des MieWeG gleichgeschaltet: Dh, es gibt auch hier im Jahr 2026 eine Anhebungsgrenze von einem Prozent und im Jahr 2027 eine solche von zwei Prozent, ehe ab dem Jahr 2028 bei einer Vorjahresinflation von mehr als drei Prozent der Teil, der drei Prozentpunkte übersteigt, im Rahmen der Mietzinserhöhung nur zur Hälfte berücksichtigt wird.
• Bei Wohnungsmietverträgen in der Voll- und Teilanwendung des MRG verlängert sich die Mindestbefristung sowohl beim Vertragsabschluss als auch bei der Vertragsverlängerung von drei Jahren auf fünf Jahre, es sei denn, der Vermieter beruft sich erfolgreich auf seine fehlende Unternehmereigenschaft. Im selben Sinne – auch hinsichtlich der Ausnahme für VermieterInnen, die keinen UnternehmerInnen im Sinne des KSchG sind – dehnt sich in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG auch die stillschweigende Vertragsverlängerung von drei Jahren auf fünf Jahre aus.

Quelle: WKOÖ Fachgruppe Immobilien und- Vermögenstreuhänder, Newsletter v. 17.12.2025.
(https://newsletter.wko.at/Media/bca4f8a1-5424-4025-8134-cf77d92d08c0/nl-fv-2025-12-16-5.-milg.pdf, 17.12.2025)